Kiinteistötilinpäätös vuodesta 2020 – millaisin eväin vuoteen 2021?

Viime vuoden kesäkuussa kirjoittamassani blogitekstissä olin toiveikkaan optimistinen vauhdista, jolla uuteen palataan normaaliin. Syksyn pandemian toinen aalto osoittautui kuitenkin voimakkaammaksi kuin odotettiin, ja erilaiset poikkeusolosuhteet jatkuivat koko loppuvuoden. Rokotteeseen liittyvistä odotuksista huolimatta lienee syytä varautua siihen, että sekä yhteiskunnan palautuminen uuteen normaaliin että meidän kaikkien luottamus ja usko pandemian väistymiseen siirtyvät vielä kuukausien päähän. 

Kokonaisuutena poikkeuksellisen vuoden vaikutukset kiinteistömarkkinoihin jäivät yllättävänkin rajallisiksi päämarkkina-alueilla. Koko vuoden sijoituskiinteistömarkkinan kaupankäyntivolyymi (5,6 mrd. euroa) jäi hiljaisista keväästä ja kesästä huolimatta vain vajaan yhden miljardin pienemmäksi kuin vuonna 2019 (6,4 mrd. euroa). Loppuvuotta kohti kaupankäynti vilkastui merkittävästi ja kiinnostavien kohteiden hinnoittelu säilyi edelleen korkealla tasolle. Ulkomaisten toimijoiden osuus kaupoista oli edelleen noin puolet, joten markkinoiden rakennekaan ei juuri muuttunut aiemmasta. OP Kiinteistösijoituksen toimitilakannassa noin 15 %:lle vuokralaisista annettujen maksuhelpotusten ajallinen kesto jäi kokonaisuudessaan lyhyeksi, ja maksusiirtojen takaisinmaksu käynnistyi sopimusten mukaisesti. Vuokrarästien määrä ei kasvanut juurikaan normaalitasosta. Asuntovuokramarkkinat (vuokratasot, vuokrausasteet) eivät käytännössä heilahtaneet mihinkään. 

Vuosi kuitenkin muutti merkittävästi ja pysyvästi talouden rakenteita. Nämä muutokset tulevat tulevina vuosina väistämättä vaikuttamaan kiinteistömarkkinaan. Verkkokauppa kasvoi pysyvästi uudelle tasolle ja sen seurannaisena tarve logistiikalle lisääntyi. Myös ravitsemustoiminnan osalta tapahtui siirtymä verkkoon, ravintolaruoan tilaaminen koteihin ja sen tarvitsema logistiikka (esimerkiksi Wolt) on osa tätä muutosta. Työtä tehdään jatkossa yhä enemmän kotona. 

Loppuvuoden 2020 aikana laadittiin paljon erilaisia ennusteita etätyön kasvusta. Toimialasta riippuen etätyö voi siirtää keskimäärin n. 20-40 % työstä koteihin tai uusin etätyökeskuksiin. Tämä tulee vaikuttamaan toimistomarkkinaan tulevina vuosina, kun yritykset pääsevät toteuttamaan uutta tilastrategiaansa nykyisten vuokrasopimusten päättyessä. Liikematkailu ja turismi vähenivät dramaattisesti heijastuen välittömästi esimerkiksi hotellitoimialaan ja matkailusta riippuvaisiin muihin toimialoihin. 

Miltä alkanut vuosi 2021 näyttää? 

Pandemia ja sen heijasteet tulevat edelleen olemaan pääosassa tänä vuonna. Kamppailu rokotusten edistymisen ja virusmuunnosten välillä lienee vielä pitkään uutisoinnin keskiössä. Samalla uuden talouden muodostumiseen vaikuttavat edelleen jatkuva elvyttäminen ja alhainen korkotaso. Oman mausteensa tuovat edelleen mm. Yhdysvaltain toimet uuden presidentin astuttua virkaansa, Kiinan talousmahdin jatkava kasvu, Brexitin konkretisoituvat vaikutukset ja Saksan asema Euroopan talouden veturina liittokanslerin vaihtuessa. 

Suomalaiset suuryritykset valmistautuvat matalan kasvun aikaan, mutta investoivat edelleen toiminnan tehostamiseen. Tiedot Suomen talouden kehityksestä ovat osin tarkentuneet myönteisemmäksi, mutta riskit ovat edelleen olemassa. Lokakuussa 2020 YLE uutisoi otsikolla ”Suomea odottaa kaikkien aikojen konkurssivyöry”. 16.1.2021 YLE uutisoi verottajan ja eläkeyhtiöiden tietojen perusteella ” Yritysten maksurästien määrä ei ole räjähtänyt käsiin”. Talouden näkymät eteenpäin ovat edelleen utuiset, ja esimerkiksi omaan sijoittamiseen liittyvän ”totuuden” löytäminen on haastavaa tässä informaatiotulvassa. 

Kiinteistömarkkinanostot 

Asuntohankkeiden kehittämisessä mietitään jatkossa vastauksia siihen, miten asunto palvelee jatkossa yhä paremmin käyttäjäänsä. Nythän asunto käsitteenä laajeni työpaikaksi, päiväkodiksi, kouluksi, ravintolaksi ja lisääntyneen vapaa-ajan keskukseksi. Asumiseen tulee uusia trendejä, mutta samalla kaupungistuminen jatkuu, eikä pienten vuokra-asuntojen kysyntä ole häviämässä. Myös hotelli- ja majoitustoiminta pyrkii jatkossa vastaamaan yhä erilaisimpiin tarpeisiin etätyöstä lyhyt- ja pitkäaikaiseen asumiseen. Liikematkailun rooli vähenee, mutta kotimaisella matkailukysynnällä ja jossain vaiheessa uudelleen käynnistyvällä turismilla haetaan uutta pohjaa toimialalle.

 Toimistomarkkinoiden eriytyminen jatkuu. Lisääntyvä etätyö vähentää toimistotilan tarvetta, mutta saavutettavuudeltaan hyvillä moderneilla tiloilla houkutellaan osaajat tekemään luovuutta vaativaa yhteistyötä. Tilojen tulee olla käyttäjiinsä vetoavia turvallisuudellaan, palveluillaan ja viihtyisyydellään. Toimistotilan näennäisestä ylitarjonnasta huolimatta uusia toimistohankkeita syntyy kysynnän mukaisella uudella toiminnallisuudella. Kysynnän teema voi olla ”vähemmän mutta parempaa”. 

Palvelukiinteistöjen tarve ja kysyntä ei ole hiipumassa. Yksityinen palvelutarjonta lisää edelleen rooliaan ja niin ikään kunnat ulkoistavat kiinteistöinvestointejaan yksityiselle sektorille. Perustarpeita (varhaiskasvatus, opetus, terveydenhuolto, hoiva, yhteiskunnalliset muut palvelut) palvelevat kiinteistöt säilyvät edelleen mielenkiintoisina kohteina pitkäaikaisina, kassavirtapainotteisina sijoituskohteina. 

Kaupan digitalisaatio tukee logististen kiinteistöjen kysyntää jatkossakin. Myös erityisesti pk-yritystoiminnan teollisuus- ja varastokiinteistöt ovat olleet vuokrakassavirran tuottajina sangen tasaisia sijoituskohteita, ja näin uskon olevan jatkossakin. Kaupan sektoreissa päivittäistavarakaupan kiinteistöt säilyvät vahvoina. Kuluttajien vapaa-ajanviettotapojen muutokset tukevat liikunta- ja ulkoiluvälinekauppaa. 

Me OP:ssa uskomme edelleen niihin fokusalueisiin, jotka olemme valinneet ja joihin olemme keskittyneet uussijoittamisessa jo ennen pandemian alkamista: asunnot kasvukeskuksissa, yhteiskunnallisia palveluja tuottavat palvelukiinteistöt sekä logistiset ja tuotannolliset kohteet. Myös toimistotyön muutostrendiä tukevat toimistokiinteistöt voivat olla valikoidusti kiinnostavia. Samalla on seurattava tarkasti mitä mahdollisuuksia murroksesta syntyvät uudet liiketoiminnat tilatarpeineen tarjoavat. Suomen talouden yhden pitkäaikaisen tukijalan, metsäsektorin, merkitys säilyy vahvana. Lisäksi metsäomaisuuteen sisältyy mielenkiintoisia mahdollisuuksia vastuullisuuden ja uusiutuvan energian tuotannon mahdollisuuksien näkökulmasta. 

Kiinteistömarkkinoita leimaavat edelleen matala korkotaso ja kiinteistöihin hyvänä säilyvä sijoituskysyntä. Myös pankkien ohella syntyneet vaihtoehtoiset kiinteistörahoituslähteet pitävät markkinalikviditeettiä yllä. Samalla, kun sijoittajat tekevät yhä harkitumpia sijoituspäätöksiä, korostuu vastuullisuus sijoituskohteiden ja yhteistyökumppaneiden valinnassa. Kiinteistöalalla ympäristövastuullisuuden osalta on jo päästy käytännön toteutuksiin ja nyt on aika kiinnittää huomiota myös sijoittamisen yhteiskuntavastuuseen ja hallintotavan vastuullisuuteen. OP Kiinteistösijoitus julkaisee vastuullisuusraporttinsa 2020 sekä vastuullisen kiinteistösijoittamisen periaatteet lähiaikoina. Periaatteet ohjaavat käytännön toimiamme esimerkiksi kohti hiilineutraalisuutta. Näitä odotellessa voit tutustua vuoden 2020 ilmastotekoihimme. 

Blogitekstin kirjoittaja Markku Mäkiaho työskentelee johtajana OP Kiinteistösijoittamisessa.