Banner image aspect ratio

OP:n toimitilauutisia

Kiinteistömonopolista kiinteistökoronaan?

23.3.2020

Ikivihreistä ajanvietepeleistä Monopoli liikkuu hauskasti kiinteistösijoittamisen maailmassa, nyt toisen perinteikkään pelin nimen, koronan, voi liittää myös kiinteistömarkkinoihin. Ei yhtä suoraviivaisesti, mutta koronaviruspandemia muistuttaa, että kiinteistömarkkina ei ole yhteiskunnan ja talouden ilmiöille immuuni.

Perinteisesti hieman jälkisyklinen kiinteistömarkkina reagoi ainakin nyt käsillä olevaan shokkiin nopeasti. Reaktiot johtuvat lopulta yksilöiden inhimillisestä käyttäytymisestä, vaikka ne puetaan instituutioiden, sijoittajien, rahoittajien tai yritysten reaktioiksi. Vaarana on myös ylireagointi. Onko ylireagointi vältettävissä – voimmeko ajatella asiaa hieman rauhallisemmin ja ainakin minusta – myös vastuullisemmin?

Omalle kiinteistöalan työhistorialle 1980-luvun loppupuolesta alkaen on mahtunut nousuja ja laskuja. Havahduin siihen, että aina eri syystä. Aloitin työurani myyntivoiton verouudistusvuonna 1988, jolloin kiinteistökauppaa tehtiin vilkkaasti ja korkein hinnoin. Tuli 90-luvun alku ja Suomen talous törmäsi riippuvuuteensa idänkaupasta. Seurasi korkeiden korkojen aika ja pitkä, noin 5-vuotinen lama. Muistan tuon ajan lohduttoman ajattelun, tästä ei koskaan nousta. Mutta niin noustiin! Tuli uusi teknologia ja sen myötä myös huuma, joka Suomessa notkahti ns. IT-kuplan puhjettua vuosituhannen vaihteessa. Tämä notkahdus oli lopulta hyvin lyhytaikainen ja rajallinen, kosketti lähinnä osakekursseja ja heilutteli toimistomarkkinaa. Taas palattiin nopeasti kasvuun jota vauhditti kehittyvä rahoitusmarkkina.

Vuoden 2008 tapahtumat Yhdysvaltain asuntorahoitusmarkkinoilla ”keulakuvanaan” Lehman Brothers horjuttivat uskoa rahoitusmarkkinoihin, ja tämä johti noin kolmen vuoden taantumaan. Mutta kasvun käynnistyi uudelleen 2010-luvun alussa. Matkattiin kohti 2020-lukua ilman, että mitään merkittävää korjausliikettä taloudessa tapahtui.

Pitkään jatkunut matala korkotaso on suojannut taloutta. Kuitenkin spekulaatio siitä, että koska ja miten jotain tapahtuu, sekä ajattelu, että kohta on pakko tapahtua jotain, lisääntyi jatkuvasti. Koronasta saatiin lopulta se shokki, jonka seurauksia arvioimalla ja arvuuttelemalla saatiin lopulta se ”hyvä syy” reagoida vahvasti, jopa panikoitua, ja vetäytyä kuoreensa. Lopulta päästään kysymykseen, mitä vaikutuksia tällä on kiinteistömarkkinoihin, ja kuinka pitkäaikaisia vaikutukset ovat.


Koronan vaikutukset elinympäristöömme


Erilaisia muutostekijöitä kiinteistömarkkinoilla on ollut koko ajan: kansainvälisyys, kiinteistörahoituksen saatavuus, väestön ikääntyminen ja keskittyminen kasvukeskusalueille, ilmastonmuutos, kulutuskäyttäytymisen muutos, verkkokauppa, toimistotyön muuttuminen, palveluelinkeinojen kasvu, matkailun kehittyminen, terveydenhoidon ja hoivasektorin muuttuminen. Mihin korona vaikuttaa? Nopeimmat vaikutukset ovat heti näkyneet kaupan ja osittain palveluiden sektoreilla. Emme liiku ja emme kuluta. Matkailu kärsii, verkkokaupan kasvu kiihtyy ja nousee todennäköisesti pysyvästi uudelle tasolle, kun nyt ”pakotetusti” opettelemme näitä palveluja laajemmin käyttämään. Verkkokauppa ja logistiikka liittyvät toisiinsa. Toimistotyössä etätyö ja verkkokokoukset lisääntyvät, mutta tämä tilanne voi vaikuttaa myös niin että koko ajan tiiviimmiksi pakatuissa toimistotiloissa tulee rekyyliä vähän väljempään suuntaan. Liikkumiseen voi olla myös vaikutuksia, joukkoliikenteestä yksilölliseen liikkumiseen. Asumisen, hoivan, päivähoidon ja koulutuksen palveluja tarvitaan kasvavilla kaupunkiseuduilla jatkossakin.

Itse ajattelen, että herkimmin reagoineet kaupan ja palveluiden sektorit palautuvat asteittain, kun yksilöinä voimme, saamme ja uskallamme taas liikkua ja kohdata vaikka kahviloissa, ravintoloissa tai kauppakeskuksissa. Mutta varmasti olemme varovaisia pidemmän aikaa. Toivottavasti opimme tästä myös uutta, vastuullisempaa käyttäytymistä. Jos olemme flunssaisia, emme liiku joukoissa ja tule toimistolle töihin. Emme vie lapsia kouluun tai päiväkotiin vaikka tiedostamme lasten olevan kipeitä.


Miltä näyttää kiinteistömarkkinoilla OP Kiinteistösijoituksen näkökulmasta juuri nyt?


Ensinnäkin varmistamme, että säilymme organisaationa toimintakykyisinä jättäytymällä etätöihin ja jakamalla organisaatio kaksiin tiloihin, vähentäen näin keskinäisiä kohtaamisiamme. Olemme jo pitkään toimineet erittäin digitalisoidusti, hyödyntäen esimerkiksi verkkokokouksia ja muita sähköisiä tapoja hoitaa sijoitustoimintaan liittyviä rutiineja. Operatiivisesti toimintakykymme jatkuu liki normaalina.

Kiinteistö- ja asuntokaupan käynnissä tulee seisahdus, se on selvää. Ostajat ja myyjät eivät kohtaa samalla tavalla kuin kuukausia sitten. Kaikki organisaatiot keskittyvät juuri nyt akuutin toimintakyvyn ja toimintaympäristön varmistamiseen. Kuitenkin, perustekijät kiinteistösijoittamiseen ovat jatkossakin olemassa. Tätä tukevat perustarpeemme ja mm. matalana jatkuva korkotaso. Valikoiduille sijoituksille ja hankkeille on edelleen tarpeensa.

Kiinteistösijoitusten tuotto muodostuu kahdesta komponentista: vuokrakassavirroista ja arvon muutoksesta. Joillain toimialoilla ja kiinteistötyypeissä vuokralaisten vuokranmaksukykyyn tulee lyhytaikaisesti muutoksia. Tähän olemme reagoineet joustamalla perusteiden ollessa olemassa vuokrien maksamisessa. Näemme myös, että tässä hetkessä kriisin kohtaaminen vuokralaisten kanssa yhdessä on pitkällä tähtäimellä kannattavaa. Emme tarpeettomasti aja toimintakelpoisia yrityksiä lopettamaan liiketoimintansa. Tilojen uudelleen vuokraaminen on monesti paljon kalliimpi prosessi kuin toimintakelpoisen vuokralaisen auttaminen hetkellisen kriisin yli. Tämä luo myös positiivista vuokranantajakuvaa sekä lisää asiakastyytyväisyyttä ja sitoutumista. Koemme tämän myös tässä hetkessä vastuullisena. Kiinteistöjen hoitokulujen minimointi mm. lyhentyneiden käyttöaikojen ja vastaavien johdosta on järkevää, vaarantamatta kuitenkaan tilojen toiminnallisuutta, kuntoa ja terveellisyyttä.

Kohteiden arvostukset tulevat todennäköisesti lyhytaikaisesti heilahtelemaan. Omitustemme arvonmäärityksen lähtökohta on ulkoisen auktorisoidun kiinteistöarvioitsijan näkemys kiinteistön arvosta. Koronan vaikutus näkyy arvion tekijöiden riskiajattelussa ja tilanteen synnyttämässä varovaisuudessa. Mutta olennaisin komponentti tuottovaateen nousuun olisi korkotason olennainen muuttuminen, ja sitä ei nyt edelleenkään ennusteta.

Rahoituksellisesti rahastojemme tilanne on vakaa, erikoissijoitusrahastomme ovat matalan lainoitusasteen ja likvidin käteisomaisuuden myötä hyvin toimintakykyisiä. Jälleen, koronan vaikutuksesta, pankit ovat varmasti hetkellisesti varovaisempia rahoittamaan uusia hankkeita, mutta oletan, että rahoituksen kysyntäkin hetkellisesti vähenee. Olemme jo nyt nähneet vaihtoehtoisia rahoituksen lähteitä erityisesti Euroopassa pankkien antaessa tilaa muille rahoituslähteille. Mutta jälleen, emme näe lyhyellä tähtäimellä tarpeita tällaiselle rahoitukselle, vaikka jatkamme investointitoimintaa valituissa terveissä hankkeissa. Investointihankkeita arvioitaessa tulee varautua siihen, että hankeajat hieman pitenevät mikäli materiaalien ja työvoiman liikkuvuus heikentyy olennaisesti.

Lopulta – syksyä kohden nyt akuutein tilanne näyttäytynee valoisammalta ja näin tästä selvinneenä ja oppineena pääsemme kohti normalisoituvaa tilannetta. Osalla toimialoista palautuminen voi viedä 1-2 vuottakin, mutta yhdessä siitä selviämme. Kiinteistösijoittaminen on pitkäjänteistä sijoittamista, horisontiltaan pidempää kuin korko- ja osakesijoittaminen. Välttämällä aiheetonta paniikkia ja ylireagointia teemme taantumasta lyhytkestoisemman. Kesän tullessa kuljemme kohti valoisampia aikoja ja odotan sitä, että tilanteen rauhoituttua voin jälleen liikkua ja tavata vaikka nuoriani, vanhempiani ja ystäviäni normaalisti eri tilanteissa. Myös toimistolle on mukava mennä ja kohdata mahtavat työkaverini. Nämä ensimmäiset rajoitetun liikkumisen viikot ovat kertoneet minulle, kuinka tärkeä asia tämä on. Näitä kokemuksia ei täysin voi digitalisoida.


Kirjoittaja Markku Mäkiaho
 työskentelee johtajana 
OP Kiinteistösijoittamisessa.